Dúvidas

O que é um leilão extrajudicial?

É uma modalidade de licitação entre quaisquer interessados, a quem maior lance oferecer, igual ou superior à avaliação, para venda de bens imóveis ou de bens móveis inservíveis ou legalmente apreendidos pertencentes à administração pública ou à empresas privadas ou de bens imóveis cuja aquisição haja derivado de procedimentos judiciais ou de dação em pagamento (art. 6º, inciso XL e art . 76, § 1º da Lei 14.133/21). Existem outras modalidades de leilão extrajudicial, especialmente para a venda de imóveis oriundos de contratos inadimplentes de Alienação Fiduciária em Garantia (art. 22 e seguintes da Lei 9514/97), de contratos inadimplentes de Incorporação Imobiliária (art. 63 e parágrafos da Lei 4.591/64) e de dívidas hipotecárias (Decreto 70/66).

O que é um leilão judicial?

É uma modalidade de licitação realizada em 1ª e 2ª hastas públicas, entre quaisquer interessados, para venda de bens móveis ou imóveis penhorados em processos judiciais (artigos 523, §3º, 789, 829, §§ 1º e 2º, 880 e 886 do CPC), a quem maior lance oferecer, igual ou superior à avaliação (em 1ª hasta) ou inferior à avaliação (em 2ª hasta), desde que não se configure preço vil. Os leilões judiciais oriundos da Vara de Falências e Recuperações Judiciais são realizados em 1ª, 2ª e 3ª hastas públicas, sendo a 1ª hasta pelo valor de avaliação, a 2ª hasta por 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação e a 3ª hasta por qualquer preço (art. 142, §3º-A, incisos I, II e III da Lei 11.101/05). Os leilões judiciais realizados por meio de execução hipotecária são realizados em hasta única por valor não inferior ao saldo devedor (art. 6º da Lei 5.471/71).

O que é preço vil?

Considera-se preço vil o valor inferior ao mínimo estipulado pelo Juiz e constante do edital ou, não tendo sido fixado preço mínimo, será considerado como preço vil aquele inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação (art. 891, parágrafo único do CPC).

Qual a forma de pagamento dos bens arrematados nos leilões extrajudiciais?

À vista, mediante transferência bancária, depósito ou PIX, acrescidos de 5% (cinco por cento) de comissão do Leiloeiro  (art. 24, parágrafo único, do Decreto 21.981/32). É plenamente possível, nos leilões extrajudiciais, a estipulação de condições de pagamento a prazo, especialmente para venda de imóveis, inclusive com a utilização de financiamento, desde que tal condição esteja expressamente prevista no edital.

Qual a forma de pagamento dos bens arrematados nos leilões judiciais?

Salvo pronunciamento judicial em sentido diverso, o pagamento deverá ser realizado à vista, por depósito judicial ou por meio eletrônico (art. 892 do CPC), acrescido de 5% (cinco por cento) de comissão do Leiloeiro (art. 884, parágrafo único do CPC). O Novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade de se efetuar o pagamento de forma parcelada, desde que tal modalidade de pagamento esteja expressamente prevista no edital de leilão. O interessado em efetuar o pagamento de forma parcelada deverá apresentar sua proposta até o início do 1º leilão (pelo valor de avaliação) ou até o início do 2º leilão (por valor que não seja considerado preço vil). A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea quando se tratar de bens móveis ou por hipoteca sobre o próprio bem, quando se tratar de bens imóveis (art. 895, §1º do CPC). As propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo (art. 895, §2º do CPC). Importante ressaltar que a apresentação de propostas não suspenderá a realização do leilão (art. 895, §6º do CPC), já que a proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado (art. 895, §7º do CPC). Havendo mais de uma proposta para pagamento parcelado o Juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida aquela de maior valor e havendo proposta com condições iguais decidirá pela formulada em primeiro lugar (art. 895, §8º, incisos I e II do CPC).

Qualquer pessoa pode arrematar bens em leilão?

Sim, qualquer pessoa (física ou jurídica) pode arrematar, observadas as exceções previstas em lei (art. 890, incisos I a VI do CPC).

Quais as penalidades aplicáveis ao arrematante que não efetuar o pagamento do bem?

Se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, o Juiz impor-lhe- á, em favor do exequente/credor, a perda da caução, voltando os bens a novo leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador remissos (art. 897 do CPC). No caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações incidirá multa de 10% (dez por cento) sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas (art. 895, §4º do CPC). O inadimplemento autoriza o exequente/credor a pedir a resolução da arrematação ou promover, em face do arrematante, a execução do valor devido, devendo ambos os pedidos serem formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação (art. 895, §5º do CPC). Importante frisar que o não pagamento do preço constitui crime de fraude punível com pena de detenção de 2 (dois) meses a 2 (dois) anos ou multa (art. 335 e 358 do CP).

No caso de arrematação de bens imóveis, após o depósito integral do valor da arrematação, o que deve ser feito para recebimento do bem?

Primeiramente é preciso aguardar a expedição da Carta de Arrematação pelo Juiz (art. 901, §§ 1º e 2º e art. 903, §3º do CPC). Após o recebimento da Carta de Arrematação e pagamento do ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis), o comprador deverá registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. Efetuado o registro e apresentada a Certidão de Ônus atualizada nos autos, o Juiz expedirá em favor do arrematante o respectivo Mandado de Imissão na Posse do imóvel, que será cumprido juntamente com o Oficial de Justiça.

No caso de arrematação de bens móveis, após o depósito integral do valor da arrematação, o que deve ser feito para recebimento do bem?

Em se tratando de veículos, o Juiz expedirá a Carta de Arrematação e o respectivo Mandado de Entrega de Bens, que será cumprido juntamente com o Oficial de Justiça. Após a efetiva entrega do veículo, o comprador deverá comparecer ao Departamento de Trânsito competente munido com a Carta de Arrematação, para realização de vistoria e posterior transferência de propriedade. No caso de bens móveis em geral, que não necessitam de registro de propriedade, será expedido somente o Auto de Arrematação e o respectivo Mandado de Entrega de Bens, sem a necessidade de Carta de Arrematação.

Nos leilões de bens imóveis, as taxas condominiais e tributos em atraso de IPTU/TLP são de responsabilidade do arrematante?

As taxas condominiais e os tributos (IPTU/TLP) incidentes sobre o bem cujos vencimentos ocorram até o dia do leilão sub-rogam-se no valor da arrematação (art. 908, §1º do CPC) e (art. 130, parágrafo único do CTN). O STJ decidiu por meio do TEMA REPETITIVO nº 1.134 que é vedada a atribuição ao arrematante pelo pagamento dos débitos de IPTU/TLP em atraso, ainda que conste expressamente no edital de leilão tal obrigação.

As penhoras e/ou hipotecas incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do arrematante?

Não, o credor hipotecário ou com penhora averbada será intimado das datas dos leilões com pelo menos 05 (cinco) dias de antecedência (art. 889, inciso V do CPC) (art. 1.501 do CC), podendo, inclusive, participar das hastas públicas. Desse modo, todas as hipotecas e penhoras subrogam-se no valor depositado pelo arrematante, habilitando seus créditos na respectiva ordem legal de preferências, mediante concurso de credores. (art. 908 do CPC) (art. 1.499, inciso VI do CC).

Após o depósito do preço o devedor/executado poderá anular a arrematação?

Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o Auto de Arrematação pelo Juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os Embargos à Arrematação (art. 903 do CPC) ou a Ação Autônoma de que trata o §4º do art. 903 do NCPC. Todavia, a arrematação poderá ser invalidada se realizada por preço vil (art. 903, §1º, inciso I do CPC), se o credor hipotecário não for intimado dos leilões (art. 903, §1º, inciso II do CPC) ou se não for pago o preço ou prestada a caução pelo arrematante (art. 903, §1º, inciso III do CPC). Os Embargos à Arrematação devem ser ajuizados no prazo de até 10 (dez) dias após a assinatura do Auto de Arrematação (art. 903, §2º do CPC).

Observação: para a solução de possíveis incidentes processuais é indispensável a constituição de advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (art. 103 do CPC).

O presente estudo jurídico encontra-se protegido pela Lei de Direitos Autorais (Lei 9.610/98) e sua reprodução sem a autorização do autor constitui crime de plágio (art. 184 do CP) punível com pena de detenção de 03 (três) meses a 01 (um) ano ou multa.